Através do orçamento rectificativo de 2011, decorreu um processo de avaliação “forçada”, segundo o qual se determinou que, até ao final do ano de 2012, fossem avaliados todos os prédios urbanos, independentemente do fim a que se destinem, desde que, construídos ou transaccionados antes de 1 de Dezembro de 2003, com vista à determinação do novo valor patrimonial pelas regras estabelecidas no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), as quais assentam na seguinte fórmula:
Vt (Valor Tributário) = Vc (Valor base dos prédios edificados) x A (Área bruta de construção mais a área excedente de implantação) x Ca (Coef. de afectação) x Cl (Coef. de localização) x Cq (Coef. de qualidade e conforto) x Cv (Coef. de vetustez) – Cf. Caderneta Predial do prédio.
Ora, grosso modo, mediante as novas regras de avaliação e consequente actualização do valor patrimonial tributário (VPT), verificou-se um aumento do respectivo imposto (IMI).
Todavia, com facilidade se verifica que dois dos parâmetros da mencionada fórmula são susceptíveis de sofrer alteração com o decurso do tempo:
– O preço por m2 de construção (Vc) – porquanto, o mesmo, todos os anos é determinado pelo Governo, com repercussões ao nível da avaliação dos imóveis. Veja-se que, no caso do imóvel ter sido avaliado entre 2006 e 2008, o valor de construção que ainda hoje é considerado para efeitos fiscais é de 615,00€ por m2, quando já houve redução deste valor para 603,00€; Mais,
– O coeficiente de Vetustez ou idade do imóvel (Cv) – diminui em função da antiguidade do imóvel – menos de 2 anos-coeficiente 1; 2 a 8 anos-0,90; 9 a 15 anos-0,85; 16 a 25 anos-0,80; 26 a 40 anos-0,75; 41 a 50 anos-0,65; 51 a 60 anos-0,55; e mais de 60 anos-0,40.
Todavia, acontece que estas variáveis não são actualizadas automaticamente e, por conseguinte, o valor considerado pode não ser o real e, como tal, estar a pagar um IMI superior ao devido.
Posto isto, com a simples mutação destas duas variáveis, em princípio, alterar-se-á, significativamente, para menos o valor patrimonial e, concomitantemente, o respectivo imposto a liquidar.
Para o efeito, é necessário ter em consideração o que estatui o artigo 130.º do código do IMI e, verificar o enquadramento em termos de diminuição efectiva do valor patrimonial porque, apenas no caso de redução é que não há quaisquer custos de avaliação.
Pedro Rodrigues Mendes
geral@prmadvogados.com
Artigo de opinião publicado na edição nº65, de 17 de Setembro
